Του Μάνου Κρανίδη, Πολιτικού Μηχανικού, CEO KRAMA PROPERTY, Γραμματέα Ενημέρωσης του Διοικητικού Συμβουλίου της ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρου της ΕΝΙΒΟΠΑ
Τι ισχύει για τους οικισμούς που προϋπήρχαν του 1923, την εκτός σχεδίου δόμηση, τα μπόνους δόμησης του νέου οικοδομικού Κανονισμού.Οι ισχύουσες ρυθμίσεις και οι αναγκαίες παρεμβάσεις.
Τι ισχύει για τους οικισμούς του 1923, την εκτός σχεδίου δόμηση και τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού – Οι αναγκαίες παρεμβάσεις
Η Ελλάδα διαχρονικά χαρακτηρίζεται από πολεοδομική αβεβαιότητα, σύγχυση και κακή νομοθέτηση, σε ένα κομματικό κράτος που έχει επιδείξει αδιαφορία και ανικανότητα, οδηγώντας μας στην πτώχευση του 2010. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας το 2023 σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός του 2024, καθώς και οι ρυθμίσεις για τους οικισμούς προ του 1923 και κάτω των 2000 κατοίκων, έχουν επιδεινώσει αυτή την κατάσταση.
Η σημερινή κυβέρνηση δεν έχει καταφέρει να αντιμετωπίσει τις συνέπειες αυτών των αποφάσεων, με αποτέλεσμα η πολεοδομική αβεβαιότητα και η ανασφάλεια δικαίου να παραμένουν κυρίαρχες. Μόνο σε ένα απαράδεκτο κράτος, όπως το ελληνικό, το Συμβούλιο της Επικρατείας, δηλαδή η ίδια η πολιτεία, αμφισβητεί, μετά από δεκαετίες, νομοθεσία που χρονολογείται από το 2003 και το 1985 σχετικά με την νόμιμη εκτός σχεδίου δόμηση και τώρα για τους οικισμούς προ του 1923.
Όλες οι κυβερνήσεις φέρουν ευθύνη γι′ αυτό. Η σημερινή κυβέρνηση έχει μεγάλή ειδική ευθύνη, καθώς είχε την ευκαιρία στα 6 έτη διακυβέρνησης να παρέμβει ουσιαστικά σε όλα. Ειδικά για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είχε εξαρχής τη γνώση της αντισυνταγματικότητας της λάθος νομοθέτησης των συγκεκριμένων άρθρων μπόνους δόμησης του Οικοδομικού Κανονισμού και δεν φρόντισε προληπτικά και έγκαιρα να νομοθετήσει σωστά την απαγόρευση της σωρευτικής αξιοποίησης τους και λογικού περιορισμού του ύψους των κτιρίων.
Ως αποτέλεσμα της απληστίας, χιλιάδες άδειες δόμησης πρέπει σήμερα να αναθεωρηθούν, προκαλώντας άδικα πολλές ταχύτητες και σημαντικές ζημίες στους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες. Στο θέμα των εκτός σχεδίου οικοπέδων επί 2 έτη δεν έχει επιλύσει το θέμα των αναγνωρισμένων οδών και επιπλέον, η κυβέρνηση δεν έχει φροντίσει, όπως θα έπρεπε, να διασφαλίσει μια εναρμονισμένη πολεοδομική προσέγγιση σε όλες τις Υπηρεσίες Δόμησης. Αυτές οι υπηρεσίες έχουν αφεθεί στην τύχη τους, χωρίς επαρκή στελέχωση και υποδομές, καθώς και χωρίς μια οργανωμένη δομή που να εξασφαλίζει την ενιαία εφαρμογή των πολεοδομικών κανόνων και κανονισμών σε όλη τη χώρα.
Σήμερα, η πολεοδομική αβεβαιότητα έχει δημιουργήσει την εξής κατάσταση:
- Για την εκτός σχεδίου δόμηση, το ζήτημα της αναγνώρισης των οδών παραμένει άλυτο, με αποτέλεσμα η πλειονότητα των αγροτεμαχίων άνω των 4 στρεμμάτων να μην αποκτούν όρους δόμησης ως άρτια και οικοδομήσιμα.
- Στους οικισμούς που προϋπήρχαν το 1923, τα οικόπεδα που βρίσκονται στη ζώνη Γ και έχουν επεκταθεί μετά το 1983 με αποφάσεις των Νομαρχών, παραμένουν σε αβεβαιότητα όσον αφορά την οικοδομήσιμότητά τους, περιμένοντας μια νέα νομοθετική παρέμβαση από την κυβέρνηση και τα οικόπεδα εντός οικισμών κάτω των 2 στρεμμάτων είναι αβέβαιη η αρτιότητα τους.
- Σε όλη τη χώρα, οι άδειες δόμησης που έχουν εκδοθεί με βάση αντισυνταγματικά άρθρα και με bonus δόμησης πρέπει να αναθεωρηθούν, καθώς δεν μπορούν να υλοποιηθούν, προκαλώντας σημαντική οικονομική και λειτουργική ζημία.
Οι τρέχουσες πραγματικές συνέπειες περιλαμβάνουν:
α. τη σταδιακή μείωση της μαζικής οικοδομικής δραστηριότητας, τόσο σε περιοχές εκτός σχεδίου, όπου ήδη είναι περιορισμένη, όσο και σε περιοχές εντός σχεδίου
β. τη μείωση των αγοραπωλησιών γης και
γ. την ακύρωση της βιώσιμης ανάπτυξης της χώρας, με ιδιαίτερη έμφαση στην αποκέντρωση και την περιφερειακή ανάπτυξη.
Το κύριο ζήτημα της αβέβαιης εικόνας σήμερα είναι ότι βρισκόμαστε στην αρχή μιας περιόδου παγώματος της οικοδομικής δραστηριότητας, ιδιαίτερα στον τομέα των μικρομεσαίων κατασκευών, που αποτελεί τη βάση της βιώσιμης ανάπτυξης. Τον Ιανουάριο του 2025, οι οικοδομικές άδειες παρουσίασαν μείωση 17% σε αριθμό και 40% σε επιφάνεια κτιρίων.
Η χώρα προχωράει στο άγνωστο με «βάρκα την ελπίδα» όσον αφορά την οικοδομική και αναπτυξιακή της πορεία. Δεν διαθέτει έναν θερμικά θωρακισμένο Οικοδομικό Κανονισμό, ούτε ένα θεσμικό πολεοδομικό πλαίσιο για τη δόμηση εντός και εκτός σχεδίου, ενώ οι πολεοδομίες δεν λειτουργούν αποτελεσματικά. Η κυβέρνηση πρέπει, χωρίς καθυστερήσεις, να εκδώσει σχετικές εγκυκλίους και να δημιουργήσει έναν οδικό χάρτη για όλες τις υπηρεσίες και τους πολίτες, καλύπτοντας όλες τις περιπτώσεις.
Επιπλέον, οφείλει να νομοθετήσει με αυστηρότητα, να διασφαλίσει προληπτικό έλεγχο από το Συμβούλιο της Επικρατείας και να ασκήσει πίεση για την επίλυση όλων των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και σχεδίων στη χώρα και επιτέλους να ενισχύσει τις πολεοδομικές υπηρεσίες.
Η αναμονή, οι ανακοινώσεις και η εξάρτηση από τη σύνταξη των νέων 255 πολεοδομικών σχεδίων δεν αποτελούν λύση. Η νομοθέτηση και εφαρμογή αυτών των σχεδίων είναι μια διαδικασία που απαιτεί χρόνια, καθώς η έγκρισή τους προϋποθέτει γραφειοκρατία, λήψη αποφάσεων και διαβούλευση, στοιχεία που λείπουν από την ελληνική κοινωνία εδώ και πολλά χρόνια, με κύρια ευθύνη των κυβερνήσεων.
Ενδεικτικό είναι ότι το τελευταίο Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς πριν το 1923 δημοσιεύθηκε στη Διαύγεια κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Εβδομάδας, ενώ η πραγματική διαβούλευση πραγματοποιήθηκε αργότερα στη δημόσια σφαίρα.
Είναι επιτακτική η ανάγκη για άμεσες ενέργειες, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκεται σε αβεβαιότητα, το ρίσκο αυξάνεται, οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύονται και η πορεία προς τη βιώσιμη ανάπτυξη δεν έχει σαφή προορισμό.
